小区的地下车位价高，让人有些接受不了。 　资料图片     

　　核心提示

    如今在郑州的小区，买一个车位得花十来万元，已是不争的事实。

    车位价高，需求的旺盛是主要原因，但开发商先卖房子、后卖车位对抬高价位也起到了推波助澜的作用。此外，车位的使用权受法律保护的年限只有２０年，并非开发商吆喝的５０年、７０年……这些，都暴露了对这个新兴市场监管的不足。有关人士建议，应尽快出台同《物权法》相配套的、可操作性强的地方法规，以真正保护业主的利益。

    一 现状：

    停车位价高 等于再买一辆车

    省直某单位的赵女士最近新买了一辆别克两厢，没想到，烦恼也接踵而至。

    赵女士居住在郑州市东风渠畔的某小区内，她早计划好了，买车后，就租小区的地下车位，一个月２４０元。完全在经济可承受的范围内。

    但计划没有变化快。车买回来了，小区物业却出了一个通知，车位不再出租，想停车，要么掏１０万元买车位，要么就是临时车位（按时段计算费用）。赵女士有些懵了。再掏１０万元？要知道，这等于再买一辆别克两厢！刚买完车，哪还有这么多钱？不买车位吧，新车连个固定的窝也没有。（物业说了，买车位优先）买车的喜悦完全被停车的烦恼冲没了。

    赵女士的遭遇并非个案。记者日前以购房者的身份电话采访了几个小区，位于郑州金水路东段的银基王朝一期车位售价１４万元，无产权，使用期限７０年。郑东新区的绿地老街的地下车位已从８万元涨到了８５０００元。绿城百合则已从８万元涨到了１０万元。赵女士居住的小区，三期的车位价格已涨到１２万元。郑州市房管局统计数据显示，健康路天下城小区两年前的停车位销售均价已为13247.05元/平方米，建业城市花园停车位销售均价更是高达14197.99元/平方米。在采访中，不少业主表示，买车，可以根据自己的经济实力，挑选不同档次的；车位，却让人别无选择。动辄十几万的车位真是让人有些吃不消。

    二 困惑：

    地下车位 卖产权还是使用权？

    我们买车位，很少会想到，买的究竟是产权还是使用权。思维定势让我们想当然地以为，买车位和买房子一样，买的都是产权。实际并不尽然。

    在一般人看来，地下车库是开发商建的，根据谁投资谁受益的相关法律规定，好像无论是使用权还是产权都应该归开发商所有。

    但开发商销售的车位车库，一般都是地下建筑，而这一部分又往往与人防工程交叉。根据国家《人民防空法》规定，城市新建民用建筑要修建战时可用于防空的地下室。

    住宅小区，无论多层高层，都适用这一规定。

    如果不建人防工程，开发单位就须向人防管理部门缴纳一定数额的费用。如果自建人防工程，建好后，根据有关规定，人防工程可以平战结合，由开发商使用。

    两相对比，开发商肯定更愿意自建人防工程。这一点，记者从郑州市人防办也得到证实。目前，郑州市各小区的地下车库大都兼有人防工程的职能。

    如果地下库、人防工程合二为一，那么其产权并不属于开发商，而是归国家所有。开发商所拥有的仅是使用权。开发商能够出售的也仅仅是使用权。

    只有两种情况，地下车位是有产权的：一是规划为单一的地下车库，不兼有人防工程的职能，且开发商在有关部门有产权备案的；二是开发商建设超出人防规定的数量的地下室，这样两种情况，经过有关部门的审批程序，才能作为有产权车库在市场上出售。

    因为郑州市小区的地下车库大都兼有人防工程的职能，所以目前相当一部分车位，卖的都是使用权。

    三 对策：

    配套法规需出台

    从表面上看，地下车位价格居高不下，是因为需求旺盛。

    据国家统计局郑州调查队发布的最新统计数据显示，今年上半年，郑州市１００户市民中６户有私家车，比去年同期多了一倍多。

    这个理由确实充分，说起来也理直气壮。但同样不可否认的是，开发商将房子、车位分开销售，先卖房、后卖车位，对抬高价位起到了推波助澜的作用。

    记者以购楼的名义咨询了多个新开的楼盘，得到的答复惊人一致：地下车库的价位都没确定。有业内人士分析，开发商的这种行为，同捂盘惜售别无二致。既然楼层好、朝向好、户型好的房子留到最后可以卖个好价钱，我何不把紧俏的车位也留到最后卖？况且，你房买了之后，我再出售车位，这时车位卖多少价，不夸张地说，主动权几乎完全在开发商手里，此时的业主又能有多少话语权呢？

    此外，记者从阳光新城、绿城百合等小区的业主那里了解到，业主买几个车位不受限制。“小区内就有业主买了好几个车位。“这从客观上也给炒车位提供了空间。

    河南省律师协会房地产业务委员会委员、郑州国基律师事务所凌兴高律师认为，这些问题实质暴露的都是监管的不足。

    2007年10月1日《物权法》正式实施。它对地下车库的使用作了如下规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

    但这个规定只是一个原则性的指导意见，凌兴高律师认为，地方政府应根据各地的实际，制定同《物权法》相配套的法规，如制定地下车位的最高限价，规定一位业主买车位的数量、规范停车位拥有人的行为，采取措施让开发商将房子、车位同步销售等。换言之，也只有细化、可操作性强的法规，才能真正保护业主的权益。

    据《南方都市报》报道，广州拟出台规定，今后一套房只能买一个车位。如何确定一套房对应的是一个车位？该规定要求，车位、车库房地产权证或合同上，要注记权属人已购房屋的房地产权证号或商品房买卖合同编号。

    监管的不足，还表现在地下车位的使用年限上。

    按照谁投资谁受益的相关法律规定，地下车库的使用权是可以出售的。问题的关键是年限，现在开发商无一例外，均信誓旦旦地保证：使用期限是50年，甚至是70年。

    因为卖的不是产权，因此，从法律的角度来讲，卖使用权实质就转换成租赁的性质，而《合同法》明确规定，租赁期超过２０年的部分无效。这就意味着，你花十几万元买的车位，受法律保护的年限只有２０年。这样一来，就留下了后遗症：２０年后，谁来保护停车位拥有人的利益？开法商乱吆喝的５０年、７０年，对买房者也是一种误导， 这些问题都应引起有关部门的重视，并采取相应的措施。

    毋庸置疑，在相当长的一段时间内，中国汽车的保有量仍将快速增长，停车位的需求仍将很旺盛。这也是我们应该正视这个新兴市场存在的问题的最根本的理由。